Portugal correu, em 2024-2025, uma experiência natural que permite testar a lógica central deste modelo: lançou simultaneamente isenção de IMT para jovens (ago 2024) e garantia pública de crédito — dois estímulos puros à procura — sem expansão correspondente da oferta. Com o ano de 2025 já fechado (dados INE de fevereiro-abril de 2026), é possível confrontar o que o modelo prevê com o que se observou.
| O modelo prevê | O que se observou | Consistência |
|---|---|---|
| Estímulos à procura em oferta inelástica → subida de preços quase 1-para-1 (Davis-Heathcote) | INE: preços +17,6% em 2025 — máximo da série desde 2009; aceleração para +18,9% homólogo no 4.º trimestre (o mercado não travou nos preços) | ✓ sinal correto |
| O efeito concentra-se no stock existente, que não expande, mais do que na construção nova | INE 2025: habitações usadas +18,9% vs novas +14,2% — a procura subsidiada empurrou sobretudo o stock existente | ✓ mecanismo fino confirmado |
| Subsídios à compra elevam acessibilidade imediata dos abrangidos | 61 mil jovens usaram IMT Jovem; 25,5 mil contratos com garantia (42% dos jovens compradores; 5,1 G€) | ✓ adesão massiva |
| Crédito facilitado sem oferta → risco desloca-se para mutuários marginais | BdP: novos créditos a mutuários de alto risco passaram de 3% (2024) para 21% (2025) | ✓ sinal correto |
| A procura externa não é o motor dos preços — são as famílias nacionais | INE 2025: compradores estrangeiros caíram pelo 3.º ano (−13,3%, 8.471 fogos); famílias nacionais compraram +10,5% e foram 87,5% das transações (peso máximo desde 2019) | ✓ coerente |
Leitura honesta: a consistência é de sinal e mecanismo, não prova causal — a descida das taxas de juro, o crescimento do rendimento e a escassez estrutural também contribuíram para a subida de preços. Mas a experiência 2024-25 é coerente com a lógica central do modelo: subsidiar a procura sem expandir a oferta transfere grande parte do subsídio para os vendedores via preço.
· Interações além das codificadas. Muitas políticas têm efeitos cruzados não-aditivos — ex: subsídios à procura com simplificação de licenciamento podem amplificar pressão sobre custos mais do que a soma sugere.
· Correlação de incertezas. Os intervalos por política agregam-se assumindo independência; em cenários com 15+ instrumentos alterados, as incertezas estão correlacionadas (mesmos pressupostos macro) e o intervalo real é maior do que o mostrado — os valores devem ler-se como ordens de grandeza.
· Dinâmica territorial fina. Os indicadores são nacionais; o impacto em Lisboa, Porto e interior pode divergir em ordem de magnitude.
· Resposta política e capacidade administrativa. Reformas dependem da capacidade de execução do IHRU, autarquias e fiscalidade — gap entre desenho e implementação raramente é captado em coeficientes.
· Ciclo económico exógeno. BCE, energia, conflitos geopolíticos — tudo isto sobrepõe-se ao espaço político.
· Efeitos comportamentais de longo prazo. Pais que ajudam filhos a comprar, filhos que ficam em casa dos pais, redução de natalidade por incerteza — afetam procura de forma difícil de modelar.
· Distribuição dentro da classe média. O indicador acessibilidade classe média mede o custo total típico de aquisição para uma família mediana (rendimento ~3.000 €/mês) com base em IVA, IMT, garantia de crédito, spread, benefícios fiscais e subsídios diretos. Não distingue subsegmentos (jovem vs família estabelecida vs herdeiro), nem capta efeitos sobre mobilidade residencial. Famílias acima ou abaixo do rendimento mediano podem ter trajetórias inversas às mostradas.
α · Natureza dos coeficientes. Cada impacto é uma heurística defensável baseada na literatura empírica internacional e dados PT disponíveis, não uma previsão. Os intervalos de incerteza (±X) refletem a dispersão entre estudos e a aplicabilidade ao contexto português. São maiores onde a literatura é mais contestada (tetos de renda, vacancy tax) e mais pequenos onde é sólida (IVA, simplificação de licenciamento).
β · Soma de impactos. Os efeitos diretos de cada política são somados linearmente, sob pressuposto de que dois desvios pequenos do baseline não amplificam-se de forma extrema. Para grandes desvios, esta aproximação degrada — ver feedbacks abaixo.
γ · Feedbacks codificados. Oito interações não-lineares estão explicitamente modeladas: (i) tetos de renda fortes amplificam contração da oferta nova; (ii) IMT estrangeiros + AL apertado têm efeito duplo na procura externa; (iii) investimento público + contratos modulares aceleram consolidação do tecido; (iv) modular pleno + BIM + formação geram ganhos compostos de produtividade; (v) descentralização territorial + investimento público forte reforçam-se mutuamente; (vi) saturação dos retornos de produtividade acima de 25% (limite de absorção do tecido); (vii) penalização administrativa cumulativa quando 3+ políticas públicas estão no nível máximo (gargalo de execução); (viii) saturação do défice habitacional acima de −45% (limite físico de construção). O gap PT-UE é derivado mecanicamente da produtividade (cada ponto de produtividade fecha ~0,4 pontos de gap, porque a UE também avança). O preset «Consenso otimizado» resulta de otimização computacional (coordinate descent, multi-restart) sob quatro funções de bem-estar com pesos distintos (equilibrada, social, classe média, fiscal) e restrição orçamental — inclui apenas os instrumentos escolhidos por todas as quatro; os instrumentos de despesa pública direta e de subsídio à procura divergem entre perfis e ficam de fora, refletindo que são escolhas de valores, não de técnica. Atenção: custos políticos e jurídicos das medidas (direitos adquiridos, constitucionalidade) não estão modelados. Outras interações são tratadas como ruído residual e capturadas no aumento da incerteza.
δ · Indicadores e baselines. Os 14 indicadores têm valores baseline calibrados a fontes oficiais: INE (preço mediano nacional 2.076 €/m² em 2025, 2.198 €/m² no 4.º trimestre; Grande Lisboa 3.439 €/m²; taxa de esforço em Lisboa próxima de 100%), IHRU/EUROSTAT (défice), McKinsey MGI (produtividade), OE2026 (custo público 1.200 M€/ano; IMT Jovem 60 M€/ano), Banco de Portugal (5,1 G€ em garantias jovem 2025; 42% dos jovens beneficiaram; 21% dos novos créditos a mutuários alto-risco) e Portal da Habitação (Porta 65: 45.600 jovens em 2025, apoio médio 275 €/mês). Mostram variação face a esse baseline; o custo orçamental é o único indicador em valor absoluto (M€/ano).
ε · O que não está aqui. Custo orçamental de cada política (precisa de uma camada fiscal separada), efeitos distributivos (Gini, decis), pegada carbono, e estabilidade financeira do setor bancário. São próximas iterações naturais.